Catégorie : droit immobilier

Contre un reçu de dépôt ?

Que faire si vous avez trouvé la maison de vos rêves et que le propriétaire souhaite recevoir un acompte en échange d'un reçu de transfert de propriété (« Nous pouvons signer le contrat plus tard ! ») ?

Deux éléments sont indispensables pour acheter un appartement : un titre de propriété récent et un contrat écrit rédigé par un avocat ou un notaire. Si l'un de ces deux éléments fait défaut, nous ne sommes pas en sécurité et ne devons pas acheter le bien immobilier. Cela vaut même si le propriétaire affirme qu'il existe plusieurs autres parties sérieusement intéressées en dehors de nous.

Le titre de propriété est comparable à un certificat d'immatriculation d'un véhicule : il contient les informations officiellement enregistrées concernant le bien immobilier. Il n'existe aucune disposition légale spécifique concernant le montant de l'acompte ; la loi stipule uniquement qu'un acompte excessif peut être réduit par le tribunal sur demande. Selon les pratiques du marché, l'acompte s'élève à 10 % du prix d'achat du bien immobilier. S'il n'est pas possible de conclure le contrat d'achat dans un délai court ou si nous craignons que d'autres parties intéressées ne soient plus rapides que nous, il n'est pas conseillé de verser l'acompte habituel de 10 % avec un reçu (sans contrat d'achat). Dans ce cas, nous devons remettre au vendeur un montant symbolique en échange d'un reçu (qui doit inclure le numéro cadastral du bien immobilier, son adresse, le nom du vendeur, celui des éventuels usufruitiers, les éventuelles charges grevant le bien immobilier, le prix d'achat total, etc.), mais nous devons être conscients du risque de ne pas connaître le statut juridique exact du bien immobilier et de ne pas disposer d'un expert juridique pour nous aider à préparer les documents.

Qu'est-ce qu'un titre de propriété ?

Le registre foncier contient les détails relatifs aux biens immobiliers, ainsi que les droits et faits juridiquement significatifs liés à ces biens, et les bénéficiaires et leurs coordonnées.

Le titre de propriété se compose de trois parties, qui sont marquées par des chiffres romains. La première partie (I) contient les détails du bien immobilier (numéro cadastral, nom de la commune où se trouve le bien, surface habitable du bien, etc.). La deuxième partie (II) indique le propriétaire (ou le gestionnaire d'actifs, le cas échéant) et ses coordonnées. La troisième partie (III) contient les charges grevant le bien immobilier (par exemple, droits d'usufruit, droits hypothécaires) et certains faits juridiquement importants y sont également consignés (par exemple, minorité, tutelle, restrictions de construction, etc.).

Quels types de titres de propriété pouvons-nous demander ?

Tout le monde peut accéder au contenu de tout titre de propriété. Vous pouvez demander une copie certifiée ou non certifiée (cette dernière est moins chère et ne porte pas le cachet de certification du registre foncier).

Tout le monde peut consulter le contenu du titre de propriété d'un bien immobilier. Chacun peut télécharger gratuitement deux titres de propriété par an sur le site web magyarorszag.hu. Profitons de cette occasion pour vérifier le statut juridique actuel de nos biens immobiliers !

Les types de copies suivants peuvent être demandés :

a) copie complète : qui contient toutes les inscriptions, y compris celles qui ont déjà été supprimées,
b) révision : qui contient les inscriptions existantes (le statut actuel).
D'après notre expérience, la révision (qui ne contient que les données actuelles) est le meilleur choix dans 99 % des cas, car les informations historiques (données supprimées, anciens propriétaires, etc.) ne sont pas nécessaires, mais elles rendent le titre de propriété beaucoup plus long et difficile à comprendre.

Qu'est-ce que le registre foncier ?

Conformément à la loi, le registre foncier comprend le titre de propriété enregistré dans un format lisible sur un support informatique désigné, une liste des inscriptions qui ont été supprimées du titre de propriété, le plan cadastral et le dépôt des documents.

Le registre foncier contient des données sur les biens immobiliers, les droits et les faits liés aux biens immobiliers qui peuvent être inscrits au registre foncier, ainsi que les données nécessaires à l'identification des personnes enregistrées en tant que parties habilitées.

Le registre foncier est une base de données électronique contenant des informations sur le bien immobilier et son propriétaire, les charges grevant le bien, les inscriptions relatives au bien qui ont déjà été supprimées et les cartes relatives aux biens immobiliers. En outre, le registre foncier comprend également des documents papier relatifs au bien immobilier (par exemple, le contrat d'achat sur la base duquel le bureau du registre foncier a enregistré le titre de propriété du propriétaire).

L'inscription au registre foncier

Dans le cas de l'immobilier, la propriété est généralement établie par l'inscription au registre foncier.

Il ne suffit donc pas de conclure un contrat de vente, de l'enregistrer au bureau du registre foncier, de payer le prix d'achat et de soumettre le permis d'enregistrement au bureau du registre foncier ; l'acheteur n'acquiert la propriété qu'en enregistrant le bien au registre foncier.

Propriétaires non inscrits au registre foncier

La propriété immobilière est établie par l'inscription au registre foncier. Il existe toutefois des exceptions à cette règle générale. Il s'agit des propriétaires immobiliers qui ne sont pas inscrits au registre foncier.

En règle générale, la propriété d'un bien immobilier est établie par l'inscription au registre foncier. Il existe toutefois des exceptions à cette règle générale. Il s'agit des propriétaires de biens immobiliers qui ne sont pas inscrits au registre foncier.

La propriété hors registre foncier est indépendante de l'inscription ou non du propriétaire au registre foncier. Un propriétaire hors registre foncier peut être, par exemple, une personne qui acquiert la propriété par héritage, ou un conjoint si le bien appartient à la communauté des biens des époux.

Accès public au registre foncier

Le caractère public du registre foncier signifie que tout le monde peut accéder aux données qu'il contient, sous réserve de certaines restrictions.

Les personnes nommées dans les documents ne peuvent être identifiées qu'au moyen d'une autorisation écrite contresignée par un avocat ou signée par deux témoins ou consignée dans un acte notarié (par exemple, un contrat de vente qui a déjà été soumis mais qui n'a pas encore été examiné par le registre foncier) ou les documents servant de base à l'enregistrement ou à la radiation (par exemple, un contrat de vente sur la base duquel la propriété de l'acheteur a été enregistrée).

Si nous ne sommes pas en mesure d'obtenir cette autorisation des parties habilitées susmentionnées, nous devons prouver que l'accès au document est nécessaire à l'exercice d'un de nos droits ou à l'exécution de nos obligations fondées sur la législation ou une décision officielle.

La crédibilité publique du registre foncier

La crédibilité publique du registre foncier signifie que les données, les droits et les faits qui y sont consignés sont certifiés authentiques et doivent être présumés valides jusqu'à preuve du contraire.

En conséquence, il faut partir du principe que l'inscription au registre foncier est correcte jusqu'à ce que quelqu'un prouve le contraire (par exemple, le propriétaire inscrit doit être considéré comme le propriétaire jusqu'à ce que quelqu'un prouve, par exemple à l'aide d'un certificat de décès, que la personne en question est décédée et n'est donc plus propriétaire).

La crédibilité publique signifie également que si un droit a été inscrit au registre foncier ou qu'un fait a été enregistré, personne ne peut prétendre ne pas en avoir eu connaissance. Nous recommandons donc que toute transaction juridique relative à un bien immobilier (par exemple, les contrats de location !) ne soit effectuée qu'après avoir pris connaissance du dernier titre de propriété.

Que signifie la note de bas de page ?

Lorsque nous soumettons un document au bureau du registre foncier (par exemple, un contrat d'achat et, dans ce contexte, une demande d'enregistrement d'une vente avec réserve de propriété), le bureau du registre foncier inscrit le numéro de référence de la soumission et un bref résumé de la note marginale sur le titre de propriété du bien concerné le jour de la soumission. Une fois que le bureau du registre foncier a apporté la modification demandée dans la demande, il supprime la note marginale.

Lorsque nous soumettons un document au bureau du registre foncier, le numéro d'enregistrement de la soumission et un bref résumé de la note marginale sont inscrits dans le titre de propriété du bien immobilier concerné par le bureau du registre foncier dans un délai court. Une fois que le bureau du registre foncier a effectué la modification demandée dans la demande, la note marginale est supprimée.

La mention marginale indique donc qu'une demande a été soumise et/ou qu'une procédure est en cours concernant le bien immobilier, que le bureau du registre foncier n'a pas encore évaluée. Cependant, le contenu de la mention marginale sur le titre de propriété ne fournit pas toujours des informations complètes sur la transaction juridique sous-jacente. Par exemple, si l'acheteur n'achète qu'une partie d'un bien immobilier détenu en copropriété indivise, seul le nom de l'acheteur sera indiqué dans la mention marginale, mais pas la part de propriété du copropriétaire concernée par la vente.

Une note sur le titre de propriété ?

Que faire si une note marginale figure sur le titre de propriété du bien immobilier que nous souhaitons acheter ? Tout d'abord, il n'y a pas lieu de paniquer, car une note marginale ne signifie pas nécessairement que nous sommes impliqués dans une transaction suspecte. Ensuite, nous devons faire preuve de prudence.

Que faire s'il y a une note marginale sur le titre de propriété du bien immobilier que nous souhaitons acheter ? Tout d'abord, il n'y a pas lieu de paniquer, car une note marginale ne signifie pas nécessairement que nous sommes impliqués dans une transaction suspecte. Ensuite, nous devons faire preuve de prudence.

La chose la plus importante à faire est de découvrir le contenu de la note marginale. C'est principalement le travail de notre notaire, mais rien ne nous empêche de prendre les choses en main. Le moyen le plus simple de consulter les documents sur lesquels se base la note marginale est de se rendre au bureau d'enregistrement foncier compétent. Pour plus d'informations sur la manière d'accéder aux documents, consultez notre conseil sur le caractère public du registre foncier.